(资料图片)
核心要点:
5 月商品房销售面积同比转负,销售金额增速明显放缓从销售面积看,1-5 月商品房销售面积为4.64 亿平方米(同比-0.9%),降幅扩大0.5pct;住宅销售面4.07 亿平方米(同比+2.3%),涨幅收窄0.4pct。从5 月单月看,商品房销售面积环比、同比分别为+14.5%、-3%,住宅销售面积环比、同比分别为+14.6%、+0.6%,同比涨幅较4 月均收窄约8pct。从销售金额看,1-5 月商品房销售额同比+8.4%(收窄0.4pct),住宅销售额同比+11.9%(扩大0.1pct)。5 月单月商品房销售额、住宅销售额同比分别为+7%、+12%,涨幅较4 月分别收窄21pct、18pct。
1-5 月销售额同比仍然高于销售面积,主要原因是高能级城市销售韧性较强,导致成交均价结构性上涨,但房价涨幅已经逐步放缓。我们可以看到一线城市5 月新房价格指数环比涨幅收窄0.3pct 至0.1%,结束了连续2 个月的上行趋势,而二三线城市新房价格环比涨幅已经连续2 个月收窄。此外,成交占比和成交均价最高的东部地区1-5 月销售额增速也较上月收窄,其中销售面积增速收窄0.3pct,成交均价涨幅收窄2.1pct 至0.1%。
销售放缓导致定金及预收款增速收窄,房企融资端亦面临较大压力5 月单月房地产开发企业到位资金同比-7.4%(前值+3.4%),其中定金及预收款同比+6%(前值+31%),个人按揭贷款同比+25%(前值+23%),国内贷款同比-13%(前值-12%),自筹资金同比-29%(前值-24%)。总体来看,销售放缓拖累定金及预收款,但银行对居民房贷支持力度仍较大。不过,国内贷款和自筹资金降幅扩大,房企融资端仍面临压力。
新开工和施工持续低迷,投资继续走弱
1-5 月房地产开发投资完成额同比-7.2%,降幅较上月扩大1pct;5 月单月同比-10.5%,较上月扩大3.3pct。1-5 月房屋新开工面积同比-22.6%,施工面积同比-6.2%,竣工面积同比+19.6%,其中新开工和施工降幅较上月分别扩大1.4pct、0.6pct,竣工涨幅扩大0.8pct。5 月单月新开工和施工同比分别下降27%、41%,竣工同比增长24%,其中新开工降幅基本持平,施工降幅扩大5pct,竣工同比增速放缓18pct。从土地市场看,尽管部分热点城市土拍火热,但大部分低能级城市成交低迷,今年1-5 月100 大中城市住宅用地供应和成交分别下降51%、36%。我们认为目前市场销售复苏趋弱,房企库存去化压力加大,从而导致拿地、开工意愿降低,开发投资持续走弱。
投资建议
销售去化放缓降低房企补库存意愿,需求复苏仍需政策进一步支持。我们认为6 月央行降低政策利率释放了稳增长的积极信号,LPR 同步下降有望支撑居民购房需求回暖。在弱复苏和城市分化背景下,土储布局合理、补库能力强、融资能力强的优质房企仍具配置价值,维持行业“增持”评级。
风险提示
政策落地执行不及预期;居民收入增长放缓;销售复苏低于预期;房企信用风险暴露增加。
Copyright © 2015-2022 东方公益网版权所有 备案号:沪ICP备2020036824号-8 联系邮箱:562 66 29@qq.com